"Diritto all'abitare". Per un Piano provinciale per la casa

Nella scorsa consiliatura sono state le minoranze per prime a cogliere che era in atto un’emergenza casa, emergenza che ha ormai assunto i caratteri di un problema strutturale.
Trento, 13 febbraio 2024

Negli ultimi due anni abbiamo presentato diversi emendamenti al bilancio e atti d’indirizzo sulla questione della casa, vedendoci approvati tre articoli di legge per l’istituzione del Comitato provinciale sulla condizione abitativa, per una moratoria sugli sfratti ITEA per fine locazione delle assegnazioni d’emergenza e innalzamento a 0,40 della soglia ICEF per la conferma dell’alloggio (entrambe le misure valide fino a fine 2024) e per l’aumento di un milione per ciascuno degli anni 2023 e 2024 per il contributo integrativo all’affitto sul libero mercato, oltre a una mozione sull’autorecupero degli alloggi ITEA, che è poi entrato in legge. La Giunta si è resa conto tardi della situazione disastrosa in atto e ha stanziato risorse per la riqualifica degli alloggi di risulta solo a fine legislatura.

Partendo da quanto fatto nella scorsa legislatura, quindi, il gruppo consiliare del Partito Democratico del Trentino ha messo tra i temi al centro dell’agenda politica il diritto all’abitare e quando anche Fugatti lo annunciava tra le priorità di legislatura, noi stavamo già lavorando con la Commissione politiche sociali del partito per approfondire il tema ed elaborare soluzioni a un problema che non può che essere affrontato a trecentosessanta gradi. Parlare di accesso alla casa, per esempio, significa lavorare per salari migliori, perché il potere di acquisto in un Trentino con gli stipendi più bassi del Nordest e il costo delle case tra i più alti d’Italia è un problema enorme. Significa lavorare per recuperare più alloggi nel pubblico, ma allo stesso tempo far immettere sul mercato alloggi sfitti e usare le leve per calmierarne i prezzi, a partire dal controllo degli affitti turistici brevi. Agire su un solo aspetto non risolve il problema, serve un Piano complessivo.

L’esito del lavoro del gruppo consiliare e della Commissione politiche sociali sono queste coordinate per un Piano provinciale per la casa, una prima stesura di proposte che ora condivideremo con le minoranze in vista della convocazione del Comitato provinciale per la condizione abitativa, con l’Assemblea del Partito Democratico del Trentino la prossima settimana e che porteremo sui territori con il contributo dei nostri circoli per confrontarci con la popolazione e gli stakeholders (con comitati, sindacati, inquilini, agenzie immobiliari sociali ci siamo comunque già più volte interfacciati), arricchendo di proposte il Piano per poi tradurle in atti politici.

Il tema dell’accesso alla casa sta emergendo con forza anche a livello europeo e nazionale. Per farvi fronte il PD ha presentato un Piano nazionale per la casa.

ALCUNI DATI DI CONTESTO

Potere d’acquisto

Il Trentino vi è un palese squilibrio tra i salari e il costo della vita e delle casa. Gli stipendi sono più bassi della media nazionale (del 5,2%) e i più bassi del Nordest (-11,6% rispetto a Bolzano), mentre l’inflazione degli ultimi anni è stata tra le più alte d’Italia. Il prezzo al metro quadro nel capoluogo ci pone all’ottavo posto in Italia tra le città più care.

Proprietà vs affitto

Il 73,5% dei Trentini vive in casa di proprietà (63,7% a Trento). Il 7,5% vive in case in comodato d’uso. Il 4% vive in alloggi a canone sostenibile. L’1% in alloggi a canone moderato o con contributo integrativo all’affitto. Il 14% in locazione sul libero mercato.

Edilizia pubblica

Dei 10.688 alloggi gestiti da ITEA (90,3% di proprietà), nel 2022 il 13,4% era sfitto. A fronte di una riconsegna media di circa 400 alloggi all’anno, negli ultimi 5 anni si sono accumulati molti alloggi di risulta, tanto che nel 2022 erano diventati 1.036. A fronte di 2.726 domande di alloggi a canone sostenibile è stata data risposta solo al 10% (272 alloggi).

Negli ultimi tre anni non sono stati edificati nuovi alloggi residenziali pubblici e anche il Fondo housing sociale per appartamenti a canone moderato non è più stato finanziato.

Sfratti

Da gennaio 2022 a giugno 2023 sono arrivate 444 richieste di sfratto all’Ufficio unico notificazione e protesti (Unep) dei Tribunali di Trento e Rovereto, tra alloggi privati e alloggi pubblici. Di queste 335 sono arrivate nel 2022 e 109 nei primi sei mesi del 2023.

La questione “bollette impazzite”, in particolare nei condomini misti (ITEA + privati), ha determinato morosità incolpevoli che stanno traducendosi in lettere di sfratto che aumentano di giorno in giorno.

Sfitto

Oltre al 10% del patrimonio di edilizia residenziale pubblica sfitta, in Trentino il 38% degli alloggi privati risultano non abitualmente occupati (152.788 su 389.418): sfitti o seconde case. Nel capoluogo ci sono circa 10.000 alloggi sfitti rilevati nel 2018.

Locazioni turistiche brevi

I dati di InsideAirbnb descrivono un volume importante di attività: 8195 annunci (erano 7300 a luglio 2023), di cui 88,2% di case/appartamenti interi, un dato che ci descrive la degenerazione dell’idea di sharing economy (ad esempio mettere a disposizione una stanza con condivisione della cucina) con cui erano nate piattaforme come Airbnb. Il 38,4% riguarda inserzioni singole (un host, un appartamento), mentre ben 61,6% riguarda inserzioni multiple (il 22,5% di più di 10 alloggi). Se si guardano gli annunci, la maggior parte non riporta il codice CIPAT i violazione di norma.

COORDINATE PER UN PIANO PROVINCIALE PER LA CASA

RIDARE CENTRALITÀ ALLE POLITICHE PER L’ABITARE sia in termini di investimento di risorse (con un piano decennale), che di governo delle strategie per l’accesso alla casa, un bene primario che negli ultimi anni ha visto erodere il proprio valore d’uso in favore di un modello di consumo che ha ridotto la casa a mera merce da far fruttare al massimo per garantire laute rendite immobiliari. Serve partire dall’analisi sistematica dei dati dei territori e dei diversi aspetti che compongono il complesso puzzle dell’abitare per prendere decisioni fondate ed efficaci nel rispondere alle diverse esigenze abitative con l’obiettivo di non lasciare nessuno/a in strada e garantire condizioni abitative dignitose a ciascuno/a. Servono interventi a tutto tondo, a partire da politiche reddituali che aumentino il potere di spesa delle famiglie.
DARE RISPOSTE ALLE PERSONE SFRATTATE: DA CASA A CASA perché non è pensabile buttare in strada le famiglie. Serve sospendere subito gli sfratti ITEA dovuti a morosità incolpevoli (vedi “bollette impazzate”) mentre si valutano le responsabilità in campo ai vari soggetti (ITEA, amministratori, fornitori dell’energia). Blocco sfratti per fine locazione nei territori ad alta tensione abitativa, riservando più appartamenti pubblici per le emergenze in modo che chi è sfrattato per fine locazione o per morosità incolpevole e non trova casa - viste le condizioni del mercato - possa avere un alloggio o una struttura d’accoglienza temporanea, che permetta di non separare i nuclei familiari. Per prevenire alcuni ulteriori sfratti istituire un fondo per le morosità incolpevoli.
TORNARE AD INVESTIRE IN EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA E SOCIALE, con un vero Piano strategico decennale per l’edilizia residenziale pubblica che consideri: l’accelerazione della riqualificazione degli alloggi ITEA di risulta (anche attivando rapidamente l’autorecupero); la realizzazione di nuove edificazioni per alloggi a canone sociale che partano dalla rigenerazione di immobili pubblici inutilizzati; l’efficientamento energetico del patrimonio pubblico, portando innanzitutto a termine i lavori in corso/progettati per il Superbonus 110%; il rifinanziamento del Fondo Housing Sociale Trentino per alloggi a canone moderato.

Si dovrebbe valutare la percorribilità di adeguare anche l’esborso per i costi energetici all’ICEF per quelle famiglie che hanno i requisiti di accesso all’edilizia sociale. Servono anche misure di sostegno agli inquilini di alloggi pubblici e di social housing con il blocco temporaneo dell’adeguamento ISTAT per i canoni sociali e moderati (o meglio copertura dell’adeguamento per chi ha i criteri di accesso) e misure di integrazione agli affitti sul libero mercato continuative (ora dopo due anni vi è una pausa di un anno nell’erogazione). Serve rivedere la governance di ITEA, aprendola anche alla partecipazione dei Comuni ad alta tensione abitativa e centrando maggiormente la mission sulla risposta al bisogno sociale (inserire assistente sociale in organico) e alloggiativo dei cittadini, motivo per il quale vanno riadattati norma e regolamento all’attuale situazione socio-economica, però tenendo conto del contesto del mercato privato.

CONTRASTARE LO SFITTO: CANONE CONCORDATO, GARANZIE AI PROPRIETARI, LEVA FISCALE. Per incidere sull'offerta di alloggi e - oltre ad aumentarne la disponibilità - provare a far calare i prezzi, serve una serie di azioni sequenziali: in primis promuovere il canone concordato, anche estendendo i comuni ad alta tensione abitativa a quelli turistici (con pressing sul Governo per ampliare la delibera del CIPE) in modo che possano stipularlo col vantaggio della cedolare secca al 10% e la riduzione dell’IMIS (i Comuni già possono farlo); poi dare garanzie ai proprietari: fondo morosità incolpevoli e fondo di garanzia per le agenzie sociali di intermediazione immobiliare che fanno incontrare offerta e domanda di cittadini maggiormente in difficoltà (soprattutto stranieri e famiglie numerose); infine dare la possibilità ai Comuni di aumentare l’IMIS per gli alloggi sfitti, ma affittibili (abitabili e senza utenze attive).
CONTENERE GLI AFFITTI TURISTICI BREVI IN FAVORE DI QUELLI RESIDENZIALI, innanzitutto intensificando i controlli da parte dei Comuni degli alloggi affittati irregolarmente (garantendo risorse per il personale), poi modificando la normativa urbanistica per consentire ai Comuni di impedire di edificare nuovi alloggi turistici o di cambiare destinazione d’uso da residenziale ordinario ad alloggio turistico (e di poter ridurre ulteriormente la percentuale di volumi da destinare a case vacanze). Valutare di consentire ai Comuni di mettere un numero chiuso ai posti alloggio per turisti per scongiurare l’overtourism (come a Bolzano) e sondare l’opportunità di fare pressing sul Governo (che ha la competenza civilistica e sulla concorrenza) affinchè si possa permettere ai Comuni di definire percentuali di alloggi da destinare necessariamente a residenza ordinaria (oppure di definire un time-cup oltre al quale l’attività diventa imprenditoriale), sottraendoli alle locazioni brevi, almeno quando superino un certo numero in capo allo stesso proprietario. Considerare l’opportunità di aumentare l’IMIS sugli alloggi destinati a locazioni turistiche brevi rispetto a quelli per locazioni residenziali. Nelle zone turistiche non servono solo foresterie, che vanno bene per i lavori stagionali e ne va facilitata la realizzazione a spese delle imprese, ma servono anche case per i lavoratori che lì vanno a vivere con le famiglie, per questo va regolamentato il mercato degli affitti brevi.
DARE RISPOSTE STRUTTURALI ALLA MARGINALITÀ ABITATIVA, facendosi carico delle persone senza dimora alle quali non si può negare un posto letto, durante tutto l’anno e non solo in inverno, ma alle quali andrebbe garantita un’occasione di riscatto con progetti più strutturati di housing first. Un investimento, certo, che proprio perché riguarda l’abitare - condizione senza la quale è impossibile ripartire - è prioritario e fondamentale. Accanto alla bassa soglia e ai progetti di housing first serve dare risposta a tutti quei lavoratori poveri [a partire dall’aumento dei salari..] che non riescono ad avere in nessun modo accesso alla casa, attraverso la creazione di ostelli sociali con progetti di amministrazione condivisa e di welfare comunitario. Va risolta la questione dei richiedenti protezione internazionale che diventano senza dimora perchè sono esclusi dai progetti di accoglienza ai quali avrebbero diritto, solo perché non si aumentano i numeri nel Protocollo con il Commissariato del Governo.
GARANTIRE ALLOGGI PER IL DIRITTO ALLO STUDIO a partire dalla realizzazione di studentati pubblici che raddoppino l’offerta attuale nei prossimi cinque anni, anche per ridurre la pressione della popolazione studentesca sul mercato degli affitti, liberando alloggi per residenti e lavoratori. Si può pensare anche a studentati (oltre a quelli già previsti) in strutture pubbliche da riqualificare, anche decentrate, se si potenzia il trasporto pubblico locale di collegamento, specie nelle ore serali.
POTENZIARE L’ABITARE COLLABORATIVO E LO SVILUPPO DI WELFARE DI COMUNITÀ introducendo pratiche dell’amministrazione condivisa nell’abitare, con un processo dal basso che meglio garantisce la riuscita di questo tipo di progetti che richiede motivazione, pur facilitato da professionisti dedicati. Non limitarsi quindi al recupero agevolato di edifici per poi mettere a bando dei posti in cohousing e coliving, ma co-costruire progetti che siano in grado di realizzare alleanze con la comunità e di rispondere ai bisogni emergenti nella società (di socialità, di servizi, di accompagnamento intergenerazionale vista la transizione demografica in atto) e che favoriscano l’autorecupero auto-organizzato (comunitario o più strutturato in cooperative).
PROMUOVERE E FAVORIRE UN ABITARE DI QUALITÀ che passa per la qualità e il comfort delle abitazioni, per il loro efficientamento energetico da realizzarsi con contributi pubblici mirati che dopo il Superbonus 110% continuino a sostenere la transizione energetica e la nascita di comunità energetiche rinnovabili e solidali (e allo stesso tempo il comparto edilizio), ma anche per la qualità urbanistica di paesi e quartieri che necessitano di essere rigenerati, ma conservandone l’identità storico culturale, garantendo servizi di prossimità e spazi di socializzazione, che determinano anch’essi la qualità dell’abitare. Nell’edilizia residenziale pubblica integrare i nuovi alloggi nei contesti urbani, evitando quartieri ghettizzanti.
AGEVOLAZIONI PER IL PAGAMENTO DEL MUTUO A CHI E’ IN DIFFICOLTÀ: indirizzare sostegni temporanei di edilizia agevolata (ad esempio la copertura parziale degli interessi) a chi ha già stipulato un mutuo e con i tassi di interesse aumentati si trova in particolare difficoltà a pagare le rate, secondo parametri di equità e fino a rientro dei tassi.