Una proposta di legge per contenere le locazioni turistiche brevi in favore di quelle residenziali, a tutela del diritto all'abitare

Tra le linee di intervento presenti nel Piano provinciale per la casa, proposto dal gruppo consiliare del Partito Democratico del Trentino lo scorso febbraio, una è rivolta al contenimento degli affitti turistici brevi, in favore di locazioni a lungo termine destinate a famiglie, lavoratrici e lavoratori.
Trento, 2 settembre 2024

Che questo fosse un tema urgente da affrontare lo si è ribadito anche al Comitato provinciale sulla condizione abitativa, peccato che nulla in merito sia stato recepito nella Strategia provinciale per la XVII legislatura. Evidentemente la Giunta, nonostante il grido d'allarme dei diversi territori, di chi non trova casa e delle categorie datoriali che non trovano personale, ha deciso che questo non è un tema da affrontare.

Sebbene l'intenzione iniziale del Partito Democratico fosse quella di arrivare a una proposta unica che affrontasse i diversi aspetti che compongono la complessa questione abitativa - edilizia residenziale pubblica, sfitto, alloggi per i lavoratori, emergenza sfratti, studentati,... - si è optato per il deposito del ddl in questione, sia per l'urgenza del tema “affitti turistici”, evidenziata quotidianamente dalla stampa, sia perché mercoledì inizierà in Seconda Commissione l'iter del ddl del consigliere Degasperi che tratta lo stesso tema e non si poteva perdere l'occasione di affiancare la nostra proposta, sulla quale si sta ragionando da tempo.

L’esplosione degli affitti turistici e brevi è una delle principali cause di erosione del mercato residenziale e del conseguente aumento dei canoni di locazione e dei prezzi di acquisto. Lo spostamento degli ultimi 15 anni verso il mercato delle locazioni turistiche e brevi, più remunerative e meno problematiche, soprattutto grazie alle piattaforme digitali che permettono l'incontro tra domanda e offerta e alle agenzie di intermediazione immobiliare che semplificano la gestione, anche con l’erogazione di servizi quali pulizie e cambio biancheria, ha ridotto la disponibilità di alloggi per le persone residenti, alimentando processi di gentrificazione dei centri urbani, in particolare nei comuni a vocazione turistica e ad alta tensione abitativa. La turistificazione del capoluogo e delle località di vacanza (l’Alto Garda in primis) sta rendendo complesso per i residenti viverci, “banalmente” perché non riescono più a trovare case disponibili.

E intanto le imprese si lamentano della carenza di lavoratori.

La questione affrontata da questo ddl non vuole essere quella più complessa e ampia degli effetti del turismo di massa e dell'overtourism sulle località di vacanza - tema che merita approfondimenti a sé - quanto piuttosto l'effetto puntuale che l'evoluzione del modello turistico con vacanze brevi in alloggi privati ad uso abitativo sta provocando in Trentino - così come sta avvenendo a livello globale - sul diritto all'abitare. Un modello turistico che, tra l'altro, se da un lato favorisce l'accessibilità ai luoghi a persone a ridotta capacità di spesa, dall'altro riduce la qualità dell'offerta turistica, spesso privandola di rapporti umani (si pensi ai locker per l'accesso agli appartamenti senza alcun contatto diretto con i proprietari o gestori) e quindi non arricchente dal punto di vista esperienziale.

Target del presente ddl sono appunto quelle unità abitative che vengono locate ai turisti, quando potenzialmente potrebbero essere invece locate ai residenti. Ecco perchè vengono considerati solo gli “alloggi per uso turistico” e le “case e appartamenti per vacanze” (C.A.V.) e non quelle forme di reale condivisione occasionale e familiare come i “bed and breakfast”, che non sottraggono comunque spazio alla residenza ordinaria, e nemmeno altre forme di ricettività extra-alberghiera che non interessano alloggi ad uso abitativo (campeggi, case per ferie, ostelli,...).

Sul sito insideairbnb, che monitora gli annunci presenti sulla principale piattaforma finalizzata all'incontro tra domanda e offerta di appartamenti per le vacanze, sono presenti a metà agosto 2024 8.392 annunci, di cui l’88,7% di case locate interamente, 99,6% per periodi brevi.
Appartamenti che fanno guadagnare da qualche migliaio fino a oltre 30.000 euro l'anno seconda della località turistica, spesso gestiti da poche, grosse agenzie di intermediazione immobiliare. Secondo i dati dell'Annuario del turismo online di ISPAT 2023, erano presenti sul nostro territorio 13.120 alloggi turistici con la disponibilità di 57.016 posti letto (2.027.966 presenze nel 2022) e 1.116 strutture extra-alberghiere tra C.A.V., bed and breakfast e affittacamere per 22.854 posti letto (con 1.947.318 presenza). La presenza più importante di queste forme ricettive la si ha nelle valli e località turistiche per eccellenza. Gli alloggi per uso turistico uniti alle seconde case - altro target di questo ddl - rappresentano il 64% dei posti di ricettività turistica del Trentino, notoriamente molto sbilanciato sulla ricettività in unità abitative di proprietà o in locazione. Tutto questo sottrae spazio all'offerta di residenze ordinarie.

Alcune proposte presenti nel presente ddl - e in particolare quella di consentire ai comuni di regolamentare il numero di alloggi destinati ad affitti turistici - sono mutuate da quelle fatte da Alta Tensione Abitativa di Venezia, con la quale ci si è confrontati in diverse occasioni, proposte portate anche in Parlamento dal PD.

Le principali proposte presenti nel ddl con le quali si cerca di disincentivare e contenere il fenomeno degli alloggi destinati ai turistici in favore delle locazioni residenziali sono:

- possibilità per i comuni di determinare un limite massimo al numero di alloggi per uso turistico e C.A.V., per tutelare la residenza ordinaria, attraverso un regime autorizzativo quinquennale, tutelando la concorrenza attraverso il principio di rotazione e di massima distribuzione delle autorizzazioni tra i richiedenti;
- riduzione a due (uno nei comuni ad alta pressione turistica e ad alta tensione abitativa) del numero di alloggi che è possibile destinare ad uso turistico in forma non imprenditoriale: oltre a detta soglia l'attività è svolta in forma imprenditoriale come C.A.V.;
- necessità di SCIA che certifichi requisiti minimi urbanistici, igienico-sanitari e di sicurezza anche per alloggi per uso turistico gestiti in forma non imprenditoriale;
- impossibilità di avvalersi di soggetti di intermediazione immobiliare per la gestione di alloggi per uso turistico in forma non imprenditoriale;
- rivalutazione dei comuni ad alta pressione turistica e delle quote che gli stessi possono destinare ad alloggi per tempo libero e vacanze (aggiornamento delibera prevista dalla c.d. legge Gilmozzi);
- possibilità di cambio di destinazione d'uso da non residenziale a residenziale nei comuni ad alta pressione turistica solo per residenze ordinarie;
- aumento della tassa di soggiorno degli ospiti degli alloggi per uso turistico tra due e tre euro (oggi è di uno) e destinata totalmente ai comuni (oggi solo il 50%) che ne utilizzano almeno il 70% per i controlli sul rispetto della normativa su ricettività turistica e CIN, anche con controlli incrociati di diverse fonti (comuni, Provincia, gestori dei servizi, agenzia entrate, portali come Airbnb);
- possibilità per i comuni di aumentare l'aliquota IMIS sugli alloggi per uso turistico e sulle C.A.V. fino al 2 per cento.

Ci si augura che, anche a fronte delle richieste di comuni di colore politico omologo a quello della Giunta provinciale - vedasi Riva del Garda - la maggioranza voglia contribuire al dibattito e alla ricerca di una soluzione che riequilibri la disponibilità di alloggi in favore delle persone residenti, dando ai comuni maggiori poteri regolatori. Altrimenti ne risponderanno ai cittadini delle località che più vivono più di altre questo problema della turistificazione incontrollata degli alloggi.